買方在二手房交易中會(huì)有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

買方在二手房交易中會(huì)有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

法律主觀：

買二手房交易會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)有：

1、出賣人不是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，出賣房屋是無權(quán)處分；

2、出賣的房屋已經(jīng)抵押給銀行或者已經(jīng)為第三人做擔(dān)保；

3、出賣的房屋已經(jīng)賣給第三人，屬于一房二賣。

4、二手房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題；

5、出賣人對二手房的具體情況有重大事項(xiàng)的隱瞞，如兇宅。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第一百四十八條

一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

《中華人民共和國民法典》

第二百三十五條

無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。

《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

二手房買賣公證不過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn) 二手房交易不過戶做公證有效嗎

1、交易不成功：在二手房交易中，有不少人為了逃避營業(yè)稅，會(huì)選擇暫不過戶，只做公證來保障房屋的產(chǎn)權(quán)，雖然說有一定的保障性，但也是不保險(xiǎn)的，容易存在交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。

2、房屋權(quán)利受到限制：房屋沒有過戶，只做公證的話，產(chǎn)權(quán)真正還是登記在賣方名下，若是房屋產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)民事訴訟、刑事懲罰等情況的話，房子也是會(huì)出現(xiàn)被查封、抵押的，而對于買方來說風(fēng)險(xiǎn)就很大了，因?yàn)榻灰坠C也屬于無效的。

3、房屋共有人不同意賣房：二手房買賣公證是需要買賣雙方和產(chǎn)權(quán)共有人都在現(xiàn)場的，若是有房屋共有人不在場的話，后面就會(huì)因?yàn)楣灿腥瞬恢榈仍颍霈F(xiàn)不同意出售房屋的情況，這樣房子買賣公證也是無效的。

二手房買賣有什么法律風(fēng)險(xiǎn)防范

法律主觀：

法律客觀：

《中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得 土地使用權(quán) 的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政 法規(guī) 規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二手房交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)需注意

利用公證先賣后過戶花招

不少業(yè)主找到買家后選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

后果：到公證部門辦理交易公證手續(xù)的花費(fèi)，與全額征收營業(yè)稅及附加費(fèi)相比，確實(shí)便宜很多。法濟(jì)律師事務(wù)所的高律師認(rèn)為，只公證不過戶，使購房者承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课輰?shí)行的是登記備案制，即使進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。有買家說，我可以要求把房產(chǎn)證拿在我手上，但高律師指出，賣方可以辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給新的買家。

地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風(fēng)險(xiǎn)卻全是買方承擔(dān)。

還有，業(yè)主如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進(jìn)行二次銷售，找得到原業(yè)主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司了。

簽訂合同先租后賣花招

針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加費(fèi)的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價(jià)格交易過戶，到時(shí)租金就抵房價(jià)。

后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費(fèi)，買方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。如果幾年后房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于買方來講，則要承擔(dān)由此帶來的諸多機(jī)會(huì)成本。同時(shí)賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風(fēng)險(xiǎn)極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣房子的營業(yè)稅及附加費(fèi)，但在租賃期間必須依法承擔(dān)房屋出租的營業(yè)稅及附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。

假贈(zèng)與真賣房花招

我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對私人贈(zèng)與房屋的行為不征收營業(yè)稅。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)人力限制，不可能對每一筆贈(zèng)與行為進(jìn)行核實(shí)，所以假贈(zèng)與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用假贈(zèng)與行為偷逃稅，國家稅務(wù)總局最近已經(jīng)出臺(tái)新規(guī)定，要求個(gè)人贈(zèng)與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定這種行為稅務(wù)機(jī)關(guān)不能開具發(fā)票。新規(guī)定最關(guān)鍵在于，受贈(zèng)方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)會(huì)面臨高額的稅收，其個(gè)人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費(fèi)后的20%征收，重要的是明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，受贈(zèng)人再轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)的營業(yè)稅，其購房時(shí)間將從受贈(zèng)者取得房屋時(shí)間算起，而不能從贈(zèng)與人取得房屋時(shí)算起。

假贈(zèng)與讓賣方少交了營業(yè)稅，買方卻要面臨未來出售房屋時(shí)高額的個(gè)人所得稅，很不劃算。

高律師提醒，采取假贈(zèng)與真買賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，對買方來說還存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。比如確定付款方式就是一個(gè)難題。因?yàn)橘u方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與，即使買方已付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力，定金很難受到法律保護(hù)。此外，《合同法》規(guī)定：“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。”換言之，如果買方收到的房屋有質(zhì)量問題，也不能要求原主人予以賠償。

簽訂“陰陽合同”花招

這是最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實(shí)合同之外，另外再簽一個(gè)假合同，把售房價(jià)格定得比市場價(jià)格低很多，以達(dá)到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和買方契稅，但因?yàn)楹贤灰變r(jià)格低了，納稅額相應(yīng)減少。

后果：地稅部門工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買賣雙方除了補(bǔ)繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。我市房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行處罰。

二手房交易過戶的流程中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易過戶流程及存在的風(fēng)險(xiǎn)1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。

在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定：凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

2、交定金

看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請多留個(gè)心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

（2）賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

（3）為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

3、贖樓

一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，針對業(yè)主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

風(fēng)險(xiǎn)提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。

4、付首期及資金監(jiān)管

除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。

出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_。

5、簽訂買賣合同

在交定金環(huán)節(jié)，已經(jīng)提到：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。

簽訂書面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。

買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

（2）如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

（3）如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對板的情況。

（4）如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

（5）要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的.

6、辦理按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價(jià)高的銀行需要再評估，一般會(huì)延長二三個(gè)工作日。

在辦理按揭前，買方需要自己心里有個(gè)數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因?yàn)樵u估價(jià)比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。

至于定金、首期款的銀行監(jiān)管（第4點(diǎn)），也可以在申請按揭時(shí)同時(shí)辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會(huì)較寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

（2）目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

7、注銷他項(xiàng)權(quán)證

按揭辦理下來后,要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

8、過戶及交稅

去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。

（2）目前房價(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

9、交房

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。

最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。

（2）戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

10、買方支付尾款

（如果沒有簽交房保證金協(xié)議）在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

房屋買方的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

法律分析：1.賣方未按約交房。二手房交易中，賣方一般會(huì)利用其優(yōu)勢市場地位在合同中約定買方支付了大部分房款后才交付房屋給買方占有使用，但也有賣方在剛達(dá)成交易就喪失誠信，拒絕交付房屋。從筆者執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，總體而言因交易合意剛剛達(dá)成，此類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率相對尚小，只需要在設(shè)計(jì)合同時(shí)設(shè)置較為妥當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任即可。

2.賣方不協(xié)助辦理過戶登記。此類風(fēng)險(xiǎn)是所有二手房交易中最容易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，占到所有二手房買賣糾紛的80%左右。特別是二手房交易時(shí)尚沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等。許多經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易中，辦理過戶登記手續(xù)的時(shí)間一般在賣方取得所有權(quán)5年以后，5年或者更長時(shí)間以后，房屋作為價(jià)值較大不動(dòng)產(chǎn)，一般會(huì)增值，賣方以種種借口及理由拒絕、推諉辦理房屋過戶登記手續(xù)的糾紛時(shí)有發(fā)生。有的賣方借機(jī)要挾買方要求增加房款作為辦理過戶登記的條件，有的賣方甚至毫無理由地拒絕履行協(xié)助過戶登記義務(wù)，導(dǎo)致買方無法獲得房屋所有權(quán)。此類風(fēng)險(xiǎn)必須引起買方的高度重視，專業(yè)人士也須盡最大可能設(shè)計(jì)好合同條款，對此類法律風(fēng)險(xiǎn)給予充分防范。

3.買賣交易無效。由于房產(chǎn)市場法律環(huán)境的復(fù)雜性，我國目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地自建房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對于此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會(huì)公眾對其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價(jià)廉，極具性價(jià)比或者極具居住使用價(jià)值的房屋。買方往往從自身?xiàng)l件、居住使用的角度考慮仍然打算購買此類房屋。此時(shí)雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛，常常會(huì)給買方帶來極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無效，僅意味著買方無法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障。此類法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有著極高的法律實(shí)務(wù)技術(shù)技巧，亦是買家及法律專業(yè)人士在此類交易中應(yīng)予重點(diǎn)考慮的重大事項(xiàng)。

4.賣方配偶聲稱不知情。值得注意的是，房產(chǎn)一般屬于成年人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并且大多屬于夫妻婚后財(cái)產(chǎn)。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下，但大部分二手房登記在夫妻一方名下，但這些登記在一方名下的財(cái)產(chǎn)仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在房屋增值后，一些賣方為了達(dá)到毀約的目的，往往以交易時(shí)另一方不知情為由提出合同無效，常常釀成大量法律糾紛。因此，專業(yè)法律人士在設(shè)計(jì)和辦理二手房交易事項(xiàng)時(shí)，一定要充分了解待交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、出賣人的婚姻狀況，必要時(shí)許由出賣人出具相應(yīng)的書面承諾，對此設(shè)置必要的違約責(zé)任條款。如屬夫妻共同房產(chǎn)，務(wù)必由配偶親自到場一并簽署相關(guān)的法律文件。

5.賣方不遷出戶口。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

二手房交易中關(guān)于中介有哪些風(fēng)險(xiǎn)

法律主觀：

買方在二手房交易中會(huì)有以下法律風(fēng)險(xiǎn)：房屋產(chǎn)權(quán)不明確；房屋質(zhì)量不合格或與合同要求不一致；定金不退的霸王條款；房屋被限制交易或已列入拆遷范圍；中介公司存在暗箱操作等。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

二手房交易風(fēng)險(xiǎn)有哪些

摘要：買二手房可以讓購房者省去裝修的時(shí)間、等待交房的時(shí)間、等待辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，但二手房由于交易周期長、房產(chǎn)權(quán)屬瑕疵、涉及大額資金交付等情況，在交易的時(shí)候伴有風(fēng)險(xiǎn)。那么二手房交易風(fēng)險(xiǎn)有哪些？下面一起來了解一下。產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；另外，有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，出售這類共有房產(chǎn)，需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，在這種情況下簽訂的購房合同，一般是無效的。

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，并到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

4、購房者應(yīng)先到房管部門查詢該房屋有無查封、抵押信息，及查封、抵押的情況，了解解封或消除抵押的條件，再?zèng)Q定是否購買該房屋。

物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)辦理房屋交接時(shí)，購房者應(yīng)要求出售方將物業(yè)、水電等費(fèi)用結(jié)清，如不核實(shí)清楚，買方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買單，因此必須控制物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)。

1、簽約時(shí)要約定出售方留存一筆物業(yè)交割保證金，該筆款在當(dāng)初簽約時(shí)可放在房產(chǎn)中介指定的賬戶中，款清交房后發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)，則欠費(fèi)部分從保證金中抵扣，如無欠費(fèi)則如數(shù)劃給出售方。

2、簽約時(shí)，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)票據(jù)。如果無法提供票據(jù)，購房人可以現(xiàn)場向物業(yè)、電力、自來水等公司致電核實(shí)，或約定時(shí)間到上述單位實(shí)地查詢。

3、確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用無誤后，買賣雙方應(yīng)該在合同約定的時(shí)間一起到房屋辦理交接手續(xù)，驗(yàn)收無誤后，買賣雙方簽署《房屋具結(jié)書》。

房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款，實(shí)踐中常發(fā)生的糾紛是，為了達(dá)到居間合同的目的，很多中介公司承諾的可按房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補(bǔ)。事實(shí)上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格，而且還會(huì)涉及對所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評估作價(jià)以及相應(yīng)的貸款政策等，所以，買方最好應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

房屋本身質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)對于房屋本身的質(zhì)量問題，還需要專業(yè)的人士幫忙把關(guān)。

規(guī)避方法：找一些專業(yè)的朋友協(xié)助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小區(qū)里，同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯(cuò)的，至少能有個(gè)保障，畢竟比較起來而言，那點(diǎn)中介費(fèi)還是算不了什么的。

一房多賣風(fēng)險(xiǎn)有的賣房人看到房價(jià)漲得過快，或有人愿意以更高價(jià)格買該房子，此時(shí)賣房人可能會(huì)毀約，怎么辦？

1、如雙方簽訂的購房意向書只約定定金，這種情況按《合同法》的定金法則處理，即收受定金一方毀約的，要雙倍返還定金給守約方。特別提醒：只有約定“定金”時(shí)適用雙倍返還定金法則，“訂金”、“誠意金”均不適用雙倍返還法則，只能全額返還。

2、如雙方簽訂的購房意向書具備房屋買賣的主要條款：如有房屋的基本情況、房價(jià)、支付方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等約定，買房人也按約定支付部分或全額購房款，如出現(xiàn)賣房人毀約的情形，違約方的違約成本將很高。

房屋在租風(fēng)險(xiǎn)如果購房者選擇的房屋仍在租期內(nèi)，根據(jù)《合同法》買賣不破除租賃原則（在租賃合同中，出租房屋的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)影響租賃關(guān)系的效力），原承租人依據(jù)租賃合同約定，可以繼續(xù)承租使用該房屋，直至租賃合同到期為止。因此，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買房人應(yīng)要求賣房人在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋，否則構(gòu)成違約，承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

資金風(fēng)險(xiǎn)資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或首付款后玩消失。目前，大部分城市買二手房時(shí)一定要資金監(jiān)管。交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán)、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。

還有資金風(fēng)險(xiǎn)常見的有，“訂金”稀里糊涂被轉(zhuǎn)為“定金”，支付給賣方的定金數(shù)額過大而產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)，首付款支付與監(jiān)管等資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

稅費(fèi)不清風(fēng)險(xiǎn)買房人先了解該房屋產(chǎn)權(quán)證辦理在賣房人名下的時(shí)間以及房屋性質(zhì)、年限等，以確定需繳納哪些稅費(fèi)。也可在合同約定購房款已包含本次房屋出售所需的所有稅費(fèi)，買房人將不需再承擔(dān)任何費(fèi)用。

無法落戶風(fēng)險(xiǎn)購房者應(yīng)該在合同中約定賣房人遷出戶口作為支付尾款的前提條件，一旦戶口未遷出，則尾款轉(zhuǎn)為違約金。同時(shí)，還可以約定若賣房人不遷出戶口并超過一定期限的，則買房人有權(quán)單方解除合同，賣房人需支付總房款20%的違約金。

二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

關(guān)于 二手房買賣 存在的法律風(fēng)險(xiǎn)有： 1、產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)人是否符合一致。 2、買賣雙方身份是否屬實(shí)。 3、房屋能否進(jìn)行正常過戶。 4、是否具有 一房多賣 的風(fēng)險(xiǎn)。 5、是否價(jià)格過低存在虛假交易的風(fēng)險(xiǎn)。 6、 買賣合同 中關(guān)于交易和違約的約定是否明確。 《中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得 土地使用權(quán) 的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政 法規(guī) 規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。